为进一步完善物业管理服务体系，规范物业管理行为,优化物业服务环境，修订《无锡市物业管理条例》列入2021年立法计划。目前，《无锡市人民代表大会常务委员会关于修改<无锡市物业管理条例>的决定》已由无锡市第十六届人民代表大会常务委员会第四十一次会议于2021年8月26日通过，经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议于2021年9月29日批准，自2022年1月1日起施行。

　　一、《条例》修订的背景和必要性

　　2015年9月，《无锡市物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布施行。《条例》实施以来，在加快构建物业服务体系、健全物业管理市场监管模式、完善物业管理工作机制等方面取得了一定的成效，也对规范行业行为、提升服务水平、塑造行业形象起到了积极作用。但随着社会经济的快速发展，我市物业管理也存在着一些新情况：一是《中华人民共和国民法典》对物业小区相关事项应当由业主共同决定等作出了规定，依据民法典和省物业条例等上位法的规定，需要对《条例》相关内容进行修改；二是《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号）取消了物业管理企业资质要求，物业管理行业监管方式发生了改变，物业监督管理手段需要进一步完善；三是近年来物业管理新问题和矛盾不断出现，困扰了行业发展，影响了群众的满意度，要求立法修订呼声越来越高，期盼通过修订条例进一步规范各方关系，解决新的矛盾。因此，修改《条例》非常必要。

　　二、《条例》修订的主要内容

　　1.建立多元治理体系

　　随着社会的快速发展和业主需求的不断提高，物业管理服务纠纷呈现老问题不断、新问题又出的现状，涉及人多、面广、易激化、易突发群体事件、影响居民正常生活秩序，为了维护社会稳定，《条例》在建立治理体系方面进行了探索和规定。一是发挥党建引领下的社区居（村）民委员会、物业服务企业协调运行机制，体现基层社区党组织在社区治理中的领导作用，完善共建共治共享的社会治理体系；二是明确了要建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的多元调处化解机制，加强物业管理矛盾纠纷的调处和化解。

　　2.强化属地街道职责

　　街道办事处（镇人民政府）是最基层的政府部门，直接负责协调人民群众日常纠纷、处理人民群众各项基层事务，充分发挥基层政府部门作用，有助于物业管理相关事务得到及时、有效解决。对此，一是进一步明确了街道办事处（镇人民政府）应该配备专职工作人员，负责辖区内的物业管理活动的指导和监督；二是要加强对业主大会和业主委员会的监督指导，对业主委员会不能正常工作或者逾期未能换届选举的，由街道办事处（镇人民政府）指导、组织调整或者换届；三是建立突发事件应对机制，明确在面对疫情等突发事件期间，街道办事处（镇人民政府）指导物业服务人开展应对工作，并给予物资和资金支持，物业服务人应当积极配合；四是规定物业管理委员会任期一般不超过三年，期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（镇人民政府）重新组建物业管理委员会。

　　3.明确政府部门职责

　　物业管理是一项复杂的系统工程，绝不仅仅是行业管理就能做到完全覆盖，《条例》从各政府职能部门和各级物业管理行政主管部门的职责方面进行了进一步细化明确。一是对市、县级市、区物业管理行政主管部门指导监督物业管理活动建立职责清单，明确各自职责范围；二是要求建立统一的物业管理信用信息系统和业主电子投票系统，并制定相应的电子投票管理办法，供业主大会进行表决；三是要组织对街道办事处（镇人民政府）物业管理工作人员、社区居（村）民委员会相关人员、业主大会筹备组成员、业主委员会成员、物业管理委员会成员的培训；四是对各相关职能部门在物业管理活动中承担的监督管理职责进行了进一步明确，要求按照各自职责依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　4.调整了对业主大会、业主委员会等的规范

　　业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会作为物业管理中的重要组成部分，《条例》对其行为的规范进行了调整。一是依据《中华人民共和国民法典》的规定，删除了涉及筹备组成员资格和业主委员会资格的设定条件，明确筹备组中业主成员的推荐办法应该由街道办事处（镇人民政府）征求全体业主意见后确定，业主委员会成员候选人的资格应当符合法律、法规的规定和业主大会议事规则的约定；二是对业主委员会成员的行为进行了规范，明确了不得实施的有关行为，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）有权责令限期改正或者撤销其决定；三是规范业主委员会财务管理制度，明确了业主委员会应当公布工作经费、公共收益的使用情况，并按照规定进行审计，对于拒绝审计的，街道办事处（镇人民政府）可以督促审计；四是明确了业主大会、业主委员会依法作出的决定对业主具有法律约束力，业主应当遵守相关决定。

　　5.加强对物业服务人监管

　　物业服务人的行为往往影响和决定了物业管理服务的成效，《条例》对物业服务人行为的监管进行了进一步明确。一是明确了物业服务企业应当及时公示包含秩序管理、设备维护、公共能耗费用分摊等内容的服务报告；二是对物业企业将项目的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人和强行交接引发矛盾的行为进行严格禁止和监管；三是明确将物业服务企业采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费及出售、泄露或者非法提供业主信息等行为纳入物业服务企业诚信信息系统。

　　6.其他重要事项的规定

　　一是依据《中华人民共和国民法典》的规定，在紧急情况下，需要动用住宅专项维修资金的，直接由业主大会、业主委员会依法提出申请，报县级市、区物业管理行政主管部门核准，删除了业主个人、物业服务企业、物业管理委员会和社区居（村）民委员会作为应急维修资金申请人的内容；二是依据省条例等相关规定，增加了在满足本物业管理区域内业主购买和承租需要后，还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月的条款，同时明确了违反本条款的处罚措施。

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