洞见 | 这里的「非标」 或许是下一轮的新标

都说商业内卷的尽头是拼价格，但就在这个项目上，很容易让人感受到背后运营方和一众商户都在寻找的差异化。

中午十一点半，小镇开始热闹起来了，下沉广场响起了“知食分子”细碎的谈笑声。咖啡机精准控温萃出的美式、油锅里滋啦爆出的葱香、新出炉的小笼包裹着浓郁汤汁，勾住行人的衣角……有人直奔“据点”，也有人三三两两一起，在小镇里寻找着新目标。

如果你还停留在园区商业=办公楼下的便利店+快餐店的固有印象，那这个小镇或许会给你好好补上一课，因为这里的非标商业偷偷进化成了「潮流据点+社交空间+生活方式」的复合体，比商场还要Chill那么一点。

它叫海归小镇，但这里的人更愿意直呼它为“小镇”。

在海归小镇，商业逻辑似乎被重新校准。

来自大众点评的一句话评论：不卖水果的自习室不是好咖啡店，关键咖啡师也很帅。言语所指正是一家名为“季之作”的果咖商铺。

但有一点，吸引人的不是它的价格，而是极尽松弛且跨界的环境。

季之作@果咖空间，用的是自习室风格的装修手法，主打一个安静、i人友好的开放空间。

无论你今日的状态是什么，偷感很重？战胜自己？走出心中困岛？还是心无旁骛开启心流状态？在季之作都能找到安放自己心灵的小小空间。

这并非偶然。如果说商场代表的是效率与规模化的商业逻辑，那么园区商业则象征着一种更为柔软的都市互动模式——它模糊了工作、消费与休闲的边界，成为城市职场青年的“第三空间”。

在这里，消费不再是唯一目的，体验、社交与自我表达构成了新的价值链条。当年轻人在社交媒体上晒出自习室咖啡馆的打卡照时，他们不仅是在记录一次消费行为，更是在完成某种身份认同的投射。

酒香不怕巷子深，这句话用来形容「鸡蛋饼」同样合适不过了。这是一家藏在小镇犄角旮旯且一不小心就会路过错过的“咖啡+蛋饼”店——「一卷咖啡」。

这家土洋结合的跨界小店只有40平方米，却也人丁兴旺，一份“美式+鸡蛋饼”的套餐标价22.8元，竟然成了小镇“打工人”必吃套餐。正值午餐，店内主理人脸脸忙活着，再看门口的外摆，4个姐妹一口蛋饼、一口咖啡地闲聊着，微风轻摆，时间走得倒也不快。

随便走走，不难发现，类似这样的“不正经”店还有很多，没有“跨”不到的，只有想不到的。

园区运营经理回忆说，早前海归小镇的一场商业规划会议上，曾有过一场“分歧”——有人建议严控业态比例，确保“餐饮50-60%，服务20-30%，零售10-20%”的黄金配比，但最终落地时，运营方却选择了“失控”。

“失控”是刻意为之。这里没有“禁止”清单，只有“鼓励”清单——比如鼓励店铺打造自己的调性、鼓励主理人兼任服务员、鼓励跨界经营，甚至鼓励“日咖夜酒”的变形模式。正如这里一家挂牌“花间集”的店铺，实际混搭了绿植零售、意面、轻餐和咖啡等业务。

好逛的背后得益于招商逻辑拒绝标准化模板，转而拥抱“主理人经济”——那些带着故事入驻的无锡本土商户，每一家都是独特的IP。这种去大众化的商业生态，恰好契合了年轻一代对个性化、真实性的执着追求。

在下沉广场的东北角就有这么一位有趣的老板娘主理人。这位无锡老板娘开的“小饭桌”连块招牌都没挂，生意却出奇得好，来晚了还要等座。

“自来熟”的老板娘自称是饭店的灵魂，来光顾她生意的都成了朋友，问问经营门道，客人说这里的饭菜有“小辰光”的味道，“锅气”重。

除了味道好、不做预制菜，实在本分也是她的经营之道，一位老客不经意的一句话也恰恰印证了这点：“这也太实在了，这么大的田螺塞肉我筷子都夹不动了！”后来才知道，这家“小饭桌”竟然上了经开区2024年大众点评人气榜NO.1。

园区运营方发现，带流量的不是招商优惠，而是主理人们的个性表达。“他们像旧时的匠人，又像新消费时代的策展人，用小众审美黏住同好。”就像商业地产研究者的评价：标准化店铺在退潮，主理人经济正把商业拉回“人的时代”。

特调咖啡的概念，由一线城市的个性化“主理人”咖啡店萌芽发酵，这两年可以说是非常火。海归小镇也有一家这样的店，叫LAJOYA COFFEE·MORE。

店名源于西班牙语，大家习惯称呼为“拿酒呀”。主理人Kaia原是做外贸生意，因为对咖啡文化的严重执着，才开了这家调性十足的咖啡店。“我们没想过上大众、美团营销，就做邻里、私域，有时还会给园区邻居们发点券，免费来品尝做客。”

不经介绍一番，你绝想不到这家店对品质的极致追求，店里的豆子都是世界冠军烘焙的，就连拉花的小哥都是世界拉花冠军的表弟。

同样不愿随大流的还有觉醒网球的主理人阿奇、高尔夫生活馆主理人小珺，他们的理由是：“一旦随了大流，温度和个性就没了。”这些主理人似乎不急于盈利，而是通过产品传递某种生活态度——慢、独特、有故事感。

园区运营经理发现，传统商业综合体依赖大品牌引流，但年轻人似乎不吃这一套。“Z世代更在意独特性，他们愿意为小众买单。”据他观察，主理人店铺的坪效未必高，却能带动整体氛围，吸引更多创意业态入驻。

海归小镇商业的意外走红，本质上是一场关于“如何对待年轻人”的社会实验——当大多数产业园还在用政策补贴和网红标签生拉硬拽所谓的“年轻力”时，这里的运营者选择了一种近乎“放羊式”的管理哲学：给框架，不给答案；划赛道，不定规则。

结果，这个最初被定位为园区配套的商业组合，反而因为充分的不确定性，成了无锡经开区最生动的职场青年文化样本。

    “我们不定义商业，只提供土壤。” 园区招商负责人直接道出了真相，“海归小镇的模式换到别处是不行的，小镇的定位决定了这里靠的不是劳动密集型产业带来的人流，而是一种比较前卫的消费观和审美力。”

先有社群，再有商业，让商业回归原始生命力。在海归小镇，能够精准锁定社群的商户还有周非美学、圆知生活、深睡小屋、吉焱女装、一心汤面、M.JAZZ CLUB、VIPASSNA INSIGHT PILATES普拉提运动馆等等，这些店光从名字你就能感受到——他们一点也不急功近利。

从一张小镇招商推进表上看到，HONMA高尔夫品牌专卖店、爱听ARTUNE音乐工作室、小象奢品等一批小众新店正在排队进驻的路上。

“我们的选商标准只有两条半。”园区招商负责人掰起了手指，“创始团队要足够的本土化，项目具备创新基因，半个标准是——”他顿了一下，“要经得起小镇人用脚的投票。”

自由生长的商业很快显现出意料之外的协同效应。翊持先进冷链科技公司和桃萤津选公司都是海归小镇的入驻企业，一个是中外合作的鲜果保险专家，一个是果咖旗舰店。就在前不久，上下楼成为了产业链上下游，这也促成了全球首创“空间电场休眠保鲜技术”首次在无锡实现产业化应用。

这种自发生态即将迎来系统化升级。据运营方透露，小镇即将启动商户会员共享计划，未来小镇人可享受联盟商家优惠政策，包括打折活动、满减活动等。

值得玩味的是，在这个追求“效率至上”的时代，海归小镇的慢生长模式提供了一种反思路径——或许商业的终极形态，不是计算出来的最高坪效，而是让有趣的人做“任性”的事，并为他们找到同样开心的买单者。

商业空间的终极价值不在于“装满”，而在于“点燃”。对年轻的海归小镇来说，这只是个开始，我们也期待它的后续。